Paru le
11.10.2023
4.10.2023
Le Turm Areal de Winterthour est en train de passer du statut de site industriel à celui de centre dynamique pour le travail, les loisirs et la communauté. Lors du développement de biens immobiliers et de sites, l’usage mixte prend de plus en plus d’importance, ce qui exige de multiples compétences en matière de commercialisation et de gestion. L’interaction entre le propriétaire, l’exploitant et le Facility Management est décisive. L’exemple du Turm Areal nous montre comment ISS soutient le client dans l’exploitation, l’encadrement des locataires et le développement du site.
Cette tour de 100 mètres de haut en briques rouges est le deuxième bâtiment le plus haut de Winterthour et un symbole de la ville et de la région. Avec ses 24 étages, la « Tour rouge » est le centre du « Winterthurer Turm Areal » et marque, avec les bâtiments environnants, le caractère du quartier situé à côté de la gare. Si le site était autrefois utilisé par Volg comme lieu de production, son orientation a fortement changé depuis la construction de la Tour rouge fin 1999. La tendance est aujourd’hui à un usage mixte, qui offre à différents acteurs des espaces de bureaux de premier ordre dans un environnement inspirant, avec des services attrayants parfaitement adaptés aux exigences des entreprises modernes. Depuis 2017, le Turm Areal appartient à Swiss Prime Site Immobilien SA (SPSI), qui poursuit avec succès son développement avec le soutien du prestataire de services immobiliers Wincasa et d’ISS.
15 entreprises utilisent le site de la tour pour leurs activités commerciales. Parmi elles, on trouve des entreprises informatiques, des cabinets d’avocats, des bureaux d’ingénieurs, mais aussi la ZHAW. Rien que pour l’université, environ 2'000 personnes se déplacent chaque jour sur le site. Sur une superficie de plus de 37’000 mètres carrés, les locataires trouvent une offre de surfaces flexible et variée. Outre des bureaux, des salles de réunion et de formation, il existe une offre de restauration attrayante, également ouverte au grand public. Le Rooftop Bar du 23e étage est un lieu de rencontre très apprécié, doté d’une vue panoramique grandiose sur tout Winterthour. Le site propose par ailleurs des offres de restauration saisonnières très attrayantes dans la vaste cour intérieure : chalets à fondue en hiver, food trucks en été. Chacko Stephen est Facility Services Manager pour le Turm Areal depuis 2021. En tant que Winterthourois et diplômé de la ZHAW, il a un lien particulier avec ce bâtiment : « Pour mes études, j’ai passé de nombreuses heures dans les locaux de la ZHAW. J’ai suivi les transformations du site depuis mon adolescence. Ce qui m’attire aujourd’hui, c’est de pouvoir participer activement à l’aménagement du site. Pour ce faire, mon équipe et moi-même travaillons en étroite collaboration avec Wincasa. Nous soutenons le client avec des idées et lors du déploiement. »
Dans cette mixité d’utilisation complexe, le Facility Management est l’épine dorsale de l’exploitation du bâtiment. ISS est responsable de la technique de bâtiment, de la conciergerie, du nettoyage, de la réception, du courrier et de la sécurité. Plusieurs entreprises font appel à des services FM sélectionnés d’ISS pour leurs propres locaux, en fonction de leur activité et de leurs besoins. Ralph Schneider, responsable d’immeuble chez ISS, se trouve quotidiennement sur place, connaît les particularités de ce site de fond en comble et s’occupe de toutes les demandes opérationnelles. « Nous essayons d’encadrer les locataires le plus individuellement possible et de résoudre leurs problèmes rapidement et de manière pragmatique », explique le collaborateur. Pour les nouveaux sites, il procède à un onboarding personnalisé. « Lors de ces entretiens, nous apprenons quels sont les besoins des entreprises et pouvons leur prêter main-forte pour la livraison de meubles ou les transformations. Grâce au mandat intégral, les locataires profitent de notre expertise et des synergies existantes. »
Interview
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Ralph Schneider s’occupe des demandes des locataires et du client.
Dans le domaine technique, l’approvisionnement en eau, le refroidissement et le chauffage ainsi que la sécurité en cas d’incendie pour les 9’000 mètres carrés et les 24 étages représentent un défi de taille. ISS a créé pour la tour une matrice de protection incendie spécifique au bâtiment et des installations spéciales régulent la pression de l’eau jusqu’aux étages supérieurs. Par ailleurs, en cas de changements climatiques, il faut une planification prévoyante et une adaptation des installations de ventilation, car la chaleur et le froid mettent jusqu’à 20 fois plus de temps pour parcourir le chemin jusqu’au 24e étage. Lors d’un été caniculaire avec des températures extérieures de 35 degrés, les techniciens d’ISS doivent refroidir les bâtiments à temps et, le cas échéant, utiliser des éléments frigorifiques externes supplémentaires afin de garantir la puissance de refroidissement.
Dans le Turm Areal, la durabilité revêt une grande importance et est encouragée à différents niveaux. En matière d’efficacité énergétique, par exemple, le passage aux lampes LED est favorisé. Dans le cadre d’une étude et d’une stratégie énergétique globale, SPSI fait examiner les installations techniques par un bureau d’ingénieurs afin de déterminer le potentiel d’optimisation. ISS fait partie de l’équipe de projet, agit en tant que partenaire d’entraînement pour les questions de faisabilité et se charge de la mise en œuvre, ce qui facilite l’exploitation ultérieure. Pour le nettoyage, ISS utilise le détergent sans produits chimiques GreenCleanZero, qui a fait ses preuves surtout pour le nettoyage des fenêtres et le nettoyage spécial. Le thème de l’économie circulaire est également mis en avant. Depuis 2021, les locataires de la tour utilisent des gobelets à café réutilisables et deux stations centrales d’élimination permettent un tri sélectif des déchets. Une évaluation annuelle renseigne sur la quantité et les catégories de déchets et fournit des bases de décision pour organiser l’élimination de manière plus écologique en collaboration avec le client.
Pour SPSI et Wincasa, une qualité élevée des prestations, la flexibilité, l’orientation sur les coûts ainsi que la satisfaction du client sont importantes. Le client et les locataires apprécient la présence et l’engagement de l’équipe ISS sur place. Selon Chacko Stephen, ISS Facility Services Manager : « Nous cherchons constamment des possibilités d’améliorer le service pour le client et les locataires, et d’augmenter l’attractivité du site. Actuellement, nous testons une solution d’accueil numérique qui permet d’assurer le service également en dehors des heures de bureau. Autre exemple : nous avons rénové les surfaces au sol, qui étaient ternes en raison de leur utilisation et de leur âge. Grâce à la cristallisation, une méthode de nettoyage exigeante, nous avons pu rafraîchir le matériau et redonner de l’éclat au sol. Cela a revalorisé l’aspect général et le client a économisé les frais d’un remplacement coûteux. »
Andreas Gemperle, Photoworkers
Profils de personnes
Facility Services Manager ISS
Chacko Stephen s’occupe depuis 2021 du Turm Areal à Winterthour. Auparavant, il a suivi le Global Trainee Programme de 18 mois chez ISS et a ensuite été responsable de l’implémentation de grands mandats importants chez ISS Suisse dans le domaine de la transition. Le Winterthourois a complété ses études à la ZHAW par un Bachelor en Facility Management.
Responsable d’immeuble ISS
Ralph Schneider est depuis 2021 l’interlocuteur des locataires et des clients en tant que responsable d’immeuble et délégué à la sécurité au Turm Areal. Originaire de Winterthour, il est titulaire du brevet fédéral de concierge et a suivi des formations continues dans le domaine du Facility Management à l'École supérieure de Wetzikon. En tant qu’instructeur spécialisé GVZ, Ralph Schneider apporte une longue expérience acquise lors de sa collaboration avec les pompiers volontaires de Winterthour. Ces connaissances l’aident dans sa tâche de délégué à la sécurité ISS pour le Turm Areal.
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