« Considérer le bâtiment comme un système global »

La crise énergétique et l’augmentation des prix de l’énergie et des matières premières qui en résulte ont actuellement une influence déterminante sur le secteur de la construction et de l’immobilier. Les responsables sont confrontés à d’énormes défis – et le Facility Management prend une importance croissante.

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Des concepts d’approvisionnement alternatifs, des relations de fourniture plus diversifiées et des mesures de réduction de la consommation d’énergie, ainsi que le respect des critères ESG conformément aux prescriptions de la taxonomie européenne : tout cela agite actuellement le secteur immobilier. Cela n’a rien d’étonnant, car les bâtiments présentent – en fonction de leur âge de leur état d’aménagement – une empreinte écologique importante.

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Le Facility Management est donc sollicité en conséquence. En effet, le prestataire de FM joue un rôle clé dans la réalisation des objectifs climatiques et passe de plus en plus du statut d’administrateur à celui de moteur du changement. Nous nous sommes entretenus à ce sujet avec Marc Amstutz, Head Sustainability chez ISS Suisse, un prestataire leader dans le domaine du Facility Management.

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Monsieur Amstutz, en quoi le thème de la durabilité modifie-t-il actuellement le Facility Management ? Et où est-ce particulièrement le cas ?

De manière générale, on demande partout un engagement plus clair en faveur d’une plus grande durabilité. Cela concerne tous les prestataires de services FM. Les clients veulent que nous contribuions à la réalisation de leurs objectifs environnementaux, ainsi qu’au respect des exigences en matière de reporting ESG. La durabilité doit en outre être considérée sous deux angles, d’une part économique. En effet, il y a d’abord une pression toujours plus forte sur les coûts. On veut éviter les locaux vacants qui résultent de l’évolution des formes de travail – telles que le télétravail. Les propriétaires immobiliers exigent également de plus en plus que leurs bâtiments soient labellisés. D’autre part, il y a l’accent écologique mis sur l’objectif d’un parc immobilier neutre en carbone.

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Dans ce contexte, les exigences en matière de reporting augmentent. C’est là que nous pouvons aider nos clients, par exemple dans la collecte et l’assurance qualité des données énergétiques ou dans la mise en œuvre de mesures visant à améliorer l’efficacité énergétique. Dans le meilleur des cas, il en résulte une situation gagnant-gagnant sur le plan écologique et économique. Malheureusement, ce n’est pas le cas partout. Pour les bâtiments dotés de surfaces extérieures, les mesures visant à promouvoir la biodiversité sont de plus en plus importantes. Celles-ci ont une valeur écologique et économique, par exemple parce qu’elles nous rendent plus résilients face au changement climatique. Mais elles ont d’abord un coût.

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Quelles conditions devraient être remplies pour qu’une telle situation gagnant-gagnant se produise ?

Une telle situation peut notamment être atteinte lorsqu’il s’agit d’augmenter l’efficacité énergétique, par exemple en utilisant des énergies renouvelables, l’automatisation des bâtiments ou, plus généralement, l’optimisation énergétique des installations au sein d’un bâtiment. Ce sont des mesures possibles à court terme. À plus long terme, nous proposons des projets de rénovation complets qui pourraient contribuer à la neutralité climatique du parc immobilier. Il s’agit par exemple de moderniser des machines ou de remplacer des chauffages ; cela n’est généralement rentable qu’après un certain temps.

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Mais l’horloge tourne : les objectifs climatiques doivent être atteints à une date précise. Cela signifie qu’il faut aller de l’avant avec des bâtiments plus durables. Quel impact cela a-t-il sur votre activité ?

Nous constatons qu’il existe de nombreuses mesures à court terme et rapides à mettre en œuvre, telles que les inspections énergétiques, les optimisations énergétiques de l’exploitation ou le controlling énergétique. On enregistre une fois les chiffres et on peut ensuite rapidement savoir où l’on en est et si les installations sont bien réglées. Il est également possible d’avoir un impact considérable en passant à des produits de nettoyage respectueux de l’environnement. Pour d’autres aspects, cela prend un peu plus de temps. Il faut d’abord analyser le bâtiment et déterminer quel projet de rénovation – remplacement du chauffage ou rénovation de l’enveloppe du bâtiment – est le plus approprié.

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Et que fait précisément ISS, par exemple en ce qui concerne le respect des critères ESG ?

Au sein d’ISS, l’accent est mis sur les trois blocs thématiques suivants : climat et énergie, matériaux et déchets, surfaces et installations. Nous essayons de nous optimiser dans ces trois domaines et avons également fixé des objectifs « Zéro émission nette » d’ici 2030 (scopes 1 et 2) ou d’ici 2040 (scope 3) – pour l’ensemble du groupe d’entreprises et pour ISS Suisse. Nous avons également fixé des objectifs climatiques à court terme, reconnus par la Science based Targets Initiative (SBTi).

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« Nos services de Facility Management apportent une contribution importante aux objectifs environnementaux et climatiques de nos clients. »

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Il est clair que nous devons désormais mieux nous positionner dans tous nos services comme dans nos bâtiments afin de diminuer notre empreinte carbone. Nous réduisons par exemple notre flotte en regroupant les trajets et nous augmentons la part des véhicules électriques. Nous proposons également des abonnements aux transports publics ou une mobilité combinée. Nous essayons en outre d’utiliser de plus en plus d’équipements et de matériaux fabriqués avec moins d’émissions de CO2. En interne, nous disposons par ailleurs d’un pool d’appareils dans certaines régions. Si une machine de nettoyage spécifique est nécessaire à un endroit, il est possible d’accéder à ce pool.

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Grâce à ce modèle de partage, nous réduisons notre parc d’appareils. Nous avons aussi mis en place un vaste programme de réduction des émissions de gaz à effet de serre tout au long de la chaîne d’approvisionnement. Nous discutons donc avec nos principaux fournisseurs des possibilités d’obtenir des produits plus respectueux du climat, pour un usage en interne, mais aussi par nos clients.

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Cela signifie que vous pouvez également créer un impact chez vos clients. Ces solutions plus écologiques coûtent-elles plus cher ?

Oui, c’est tout à fait possible. Cependant, nos clients reçoivent également une valeur ajoutée écologique grâce à nos services. En réduisant nos propres émissions de CO2, nous contribuons automatiquement à la réalisation des objectifs climatiques de nos clients. En effet, les services que nous fournissons à nos clients font partie de leur propre empreinte climatique (scope 3).

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De plus, nos services contribuent également à l’amélioration des évaluations des bâtiments, par exemple le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Cette notation est essentielle pour les propriétaires de portefeuilles immobiliers. Dans ce contexte, la mise à disposition de données est de plus en plus importante. Nous sommes à pied d’œuvre pour mettre à la disposition de nos clients les données que nous collectons dans les bâtiments dont nous avons la charge, afin qu’ils puissent les utiliser dans leurs reportings.

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Le secteur de la construction et de l’immobilier est particulièrement surveillé dans le cadre du débat sur la durabilité. De nombreux bâtiments ont besoin d’être rénovés ou devraient même être reconstruits. Lorsqu’il s’agit de discussions de ce type, rénover ou construire, quelle est l’attitude d’un prestataire de FM à cet égard ?

Pour nous, un bâtiment est durable s’il a une empreinte écologique aussi faible que possible, voire s’il apporte une contribution positive à l’environnement, comme le font par exemple les maisons à énergie positive ou les constructions entourées d’espaces verts qui favorisent la biodiversité. L’idéal est d’utiliser des matériaux durables dès la construction. Il est souvent plus judicieux de rénover un vieux bâtiment que de le démolir. Il faut considérer un bâtiment comme un système global et voir comment l’exploiter le plus efficacement possible.

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Cela signifie que les matériaux ou substances qui entrent dans ce système doivent provenir de sources durables et contribuer à la réalisation d’un bâtiment à énergie positive. Les rénovations et les optimisations d’exploitation sont des éléments de solution extrêmement efficaces. Nous sommes très actifs dans ce domaine et proposons des analyses complètes de bâtiments. Nous disposons de programmes qui nous permettent de mettre en œuvre des projets de rénovation concrets en collaboration avec le département de gestion des projets de construction. Si l’on s’attaque correctement à ce genre de projet, on peut obtenir d’excellents résultats avec des rénovations.

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Cette « bonne approche » ne semble toutefois pas être toujours et partout d’application. Souvent, la démarche fait penser à une « politique du pansement » : on rénove ce qui est le plus urgent.

C’est peut-être une impression subjective. Avec nos gros clients, nous constatons que d’une part, ils veulent passer à des sources de chauffage issues d’énergies renouvelables, mais que d’autre part, ils entreprennent en même temps des travaux de rénovation de l’enveloppe du bâtiment. C’est une démarche que nous recommandons chaque fois nous-mêmes. Mais en fin de compte, il s’agit toujours de décisions d’investissement. Le Lifecycle Management joue également un rôle, et les propriétaires l’abordent de manière très différente.

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Chacun de nos clients a sa propre feuille de route pour la protection du climat. Notre rôle en tant que prestataire de FM est de les aider à gérer cette feuille de route grâce à nos nombreux services dans le domaine de l’environnement.

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Pour les gros clients, cela semble aller de soi. Mais il y a beaucoup de petits propriétaires immobiliers, y compris des PME, qui ne disposent souvent pas d’un Facility Management « mature ». À quels niveaux ces organisations doivent-elles intervenir ?

Une première étape consiste certainement à analyser le bâtiment et à le considérer comme un système global avec des entrées et des sorties. Il est ensuite plus facile d’identifier les « fruits à portée de main » qui permettent d’obtenir des effets rapides. Prenons l’exemple de nos services dans le domaine de la gestion de l’énergie : optimiser les installations en fonctionnement a un impact sur l’environnement et permet de réduire les coûts d’exploitation. Mais nos services écologiques dans le domaine du nettoyage des bâtiments, du tri des déchets ou des circuits de recyclage permettent également d’obtenir de bons résultats. Si l’on tient compte uniquement des émissions de CO2, c’est toutefois le domaine de l’énergie qui constitue le plus grand levier : réduire la consommation d’eau et augmenter l’efficacité énergétique.

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Et les PME peuvent aussi commencer par là. Mais ceux qui se sont en outre fixé des objectifs climatiques Net Zero ne les atteindront qu’avec des mesures d’économie circulaire. Il ne suffit pas de veiller à réduire le CO2 d’une manière ou d’une autre. Ce n’est que si nous parvenons à maintenir les substances dans des circuits que nous pourrons atteindre les objectifs. Chez ISS, nous avons donc identifié un autre matériau recyclable qui s’accumule fréquemment dans les immeubles de bureaux : les serviettes en papier. Celles-ci représentent jusqu’à 20 % des déchets. Grâce au service « ISS PaperCircle », ces serviettes en papier sont collectées et transformées en nouveaux papiers hygiéniques chez le fabricant. Dans l’ensemble, nous constatons qu’outre les grands clients, les PME reconnaissent de plus en plus que nos services FM écologiques peuvent contribuer de manière importante à leurs objectifs environnementaux et climatiques.

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Dans quelle mesure un petit propriétaire immobilier peut-il faire face seul aux exigences accrues et plus complexes en matière de durabilité ? Ou une aide extérieure est-elle nécessaire dans presque tous les cas ?

Outre une exploitation écologique, ISS peut apporter son soutien dans de nombreux domaines, que ce soit pour l’analyse du portefeuille de bâtiments en vue d’optimisations énergétiques, pour des rénovations ou pour la saisie automatique des données relative aux bâtiments.

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De nombreux utilisateurs de biens immobiliers reçoivent leurs factures d’électricité, par exemple, mais ne connaissent pas les détails de leur consommation. Cependant, l’enregistrement et l’évaluation automatiques des données de consommation, qui peuvent aussi se faire avec l’aide de l’IA, permettent de mieux gérer la consommation.

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D’autres données relatives aux bâtiments, telles que l’efficacité énergétique de l’enveloppe du bâtiment, l’âge et l’état des installations, les matériaux de construction utilisés, etc. permettent également d’identifier des améliorations potentielles. Dans ce domaine, chez ISS, nous pouvons offrir un bon soutien.

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Si nous portons notre regard sur les tendances futures : vers où nous dirigeons-nous ? Davantage de bâtiments à longue durée de vie ou davantage de bâtiments ayant une capacité de rénovation avérée ?

En ce qui concerne le parc immobilier existant, il s’agit clairement de l’optimiser. Dans les nouvelles constructions, une attention accrue est accordée aux matériaux de construction recyclables. Cela concerne également la planification, afin de faciliter les changements d’affectation ultérieurs des bâtiments, leur transformation ou leur démolition. La prise de conscience est désormais très répandue dans le secteur de la construction et il existe de nombreuses initiatives en faveur de la circularité des matériaux de construction.

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La numérisation joue elle aussi un rôle de plus en plus important : les bâtiments peuvent aujourd’hui être représentés sous la forme de « jumeaux numériques » afin de savoir où les différents matériaux sont utilisés. Mais cela concerne surtout les nouveaux bâtiments ; pour les bâtiments existants, cela implique des investissements considérables, car il faut d’abord collecter les données.

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Que signifie cette numérisation pour le Facility Management ? Quels seront les changements, par exemple liés à l’automatisation ?

Les capteurs et les nouvelles technologies fournissent des informations importantes pour rendre l’exploitation des bâtiments plus efficace et durable. La numérisation apportera son soutien à tous les profils d’emploi du FM. Cependant, il est peu probable que l’on connaisse des substitutions directes. Les robots de nettoyage, même innovants, ne changeront rien à la situation : souvent, ils ne sont utilisables facilement que pour des surfaces spécifiques.

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Les solutions numériques dans le FM vont beaucoup plus loin. Ainsi, nous recourons de plus en plus à des solutions de Building Information Modeling (BIM) ou à l’Internet des objets (Internet of Things, IoT) pour optimiser l’exploitation d’un bâtiment. Au CUBE, notre siège principal qui sert également de « Living Lab », nous obtenons de bons résultats avec des systèmes basés sur des capteurs, qui nous permettent également de mieux gérer nos prestations. Il s’agit par exemple de la surveillance en temps réel des systèmes techniques du bâtiment, de solutions de gestion automatisée du nettoyage, de l’optimisation énergétique des locaux et d’outils numériques pour la communication avec les collaboratrices et collaborateurs.

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Notre département Digital Transformation and Innovation suit de très près les tendances et a déjà développé plus de vingt solutions numériques que nous utilisons au CUBE et chez nos clients.

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Pour conclure, chaque bâtiment a des habitants ou des personnes qui y travaillent. Quelle contribution peuvent-ils apporter à la réalisation des objectifs climatiques ?

Il s’agit en premier lieu d’une utilisation consciente de l’énergie, de l’eau ou des déchets. Des formations ou des campagnes de sensibilisation sur des thèmes tels que le recyclage ou l’économie circulaire peuvent être utiles. Plus il est facile pour les utilisateurs d’adopter un comportement durable, plus ils ont de chances de l’accepter. C’est en tout cas ce que montrent nos expériences.

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